北京章哥配资平台炒股票，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我是石景山人，父母的，他们现在住我在燕郊给买的房，生活挺好的，新房子配套也齐，拿药才来市里。我们住古城的小两居，老破小没什么环境，60多平200多万吧，不到4万一平。
我有想法是卖掉这套房，添100万左右（现金和贷款）换到朝阳常营或通州。一是离我父母近照看方便，离我们上班的宣武门也不算增加距离。二是改善了，现在的老楼改造完了也只是表面光。三是感觉东边的保值更好，想听听您的建议。
A：
1、房子是用来住的，您既然是以改善和离父母近为主要诉求，那就该换就换吧。通勤则更是完全看自己的感受，自己觉得合适就行。
2、不过您的第三条意义不太大，也就是换到东边未必能提高多少保值性。所以还是多考虑居住体验吧，投资角度的期望值别太高。
这可以做个直观的比较，以现在的对标西五环外的老小区，价格其实都是4万左右。那说明什么？说明在2000年公房允许上市的这25年里，东西五环外的价格走势其实差不多。因为北京是摊大饼发展的，当年东西部就基本同价，现在还是同价，没有明显的差距。
或者说东西部各有所长。东边是有副中心的规划，也有燕郊等北三县的潜在人口，还有朝阳区的商贸产业，理论上应该比西边的房价走势更好。但石景山的经济基础也是优势，老工业基地的底子很厚的，再加上宜居的环境，所以从房价来讲并不落后。
老破小是所有板块的最基础房价体现，因为房子本身的价值已经基本归零，就是能住而已。那房价中所体现的就是地段儿的价值，是配套+老住户+新业主的价值。
甚至再比较一下次新房其实也一样，东五环外基本都5万左右吧，最贵的7万多。而古城不也一样吗？商品房5万多，中海的次新房7万左右，规模比西五环外还大呢。
3、总之您的前两条理由充分，该换就换，只是对保值角度的期望值别太高。石景山只是因为规模小+人口少，所以显的低调而已，但价值没被低估，走势也并不弱。房子的流动性或许弱点儿，但从价格上并不吃亏。
仅供参考。
二
Q:
我不认可您说的香港物业模式，因为咱们是一国两制，香港是资本主义制度，一切向钱看，所以在物业费贵的条件下才服务好。而内地是社会主义制度，是以服务人民为目标的，所以盈利模式的物业公司本身就不应该存在。
我承认内地的物业模式引进于香港，但是只学习了皮毛，光学了收费但没学到高品质的服务。不是说我们业主多给钱就得到了服务，而是物业公司从一开始就是糊弄，就不提供好的服务，请不要本末倒置。
A：
1、您没必要这么激动，我只是陈述了香港物业费多少钱的这么一个事实，人家香港业主自己认可就行，您是否认可无所谓。反正您也不想住交物业费的房子，那不是您的菜就得了。
2、社会主义制度的公司就不应该盈利吗？赔钱服务才是应该的吗？或者说把物业公司都改为“非盈利组织”就能得到高品质服务了吗？
物业公司不应该存在，改为国企或政府部门吗？您以为物业公司的不愿意啊？他们巴不得的呢。现在是经理+管家什么的，改制之后或许就是主任和科员了，旱涝保收+制度福利，美死他们了。
毕竟无论怎么改制，干活儿的都是这些人，提高身份之后或许还更懒的干了嗯，甚至还找来更多的下属一起磨洋工。当然如果改制，您就不是业主而是真正的主人了，而他们是您的公仆。
3、光学了收费没提供高品质服务，这就看您的理解吧。物业公司其实就是服务业，跟饭馆儿美发厅4S店什么的没区别，都是客户花钱买服务而已。都是人，心态和做的事情都差不多。既然您不认可物业公司，那估计也不认可所有花钱才能得到的服务。那就随便吧，这辈子有的是窝火的地方。
是否本末倒置也无所谓，本身就是先有鸡还是先有蛋的事儿。只不过业主们认为不交物业费无所谓，但没几个敢去饭馆吃饭不给钱的，人都这样儿，法不责众+欺软怕硬。真要是某个物业敢于拿了钱不干活儿，那估计这小区也没有敢不交钱的业主了。
4、总之就这样儿吧，我还是这句话，我只是陈述了香港市和欧美等国物业费贵+服务好的事实，表达的是一分钱一分货而已，天下没有免费的午餐。是否认可是您的事儿，什么心态自己体会吧。
仅供参考。
三
Q:
现在北京还有学校集体户的政策吗？这种户口能买房吗？如果不能买，请问有别的办法吗？孩子明年高考。
A：
1、不光是北京，全国所有正规大学都有“学校集体户”，包括民办校正规手续的。
2、但这种属于“临时户口”，不能买房。此外还有驻京办和外地机关在京单位什么的，有的也能办集体户，但都属于临时户口。
这种所谓的京户是过去为了解决“粮油关系”和安全管理的，现在则是既没有粮票，也不用办暂住证，所以这种集体户也就办不办的随便了，反正也没什么福利和权利。之前据说是能在北京参与买车摇号，现在应该也不行了吧。
3、没别的办法，只能是毕业之后找单位落户，或者是五年社保和办理工作居住证。而且多说一句，在校大学生是不能提前缴纳社保的，因为没参加工作。
4、还多说一句，有些家长以为如果在北京上大学时办了集体户，那毕业时只要找个北京单位就能落户了。其实哪有啊，一毕业这户口就等于作废了，如果找不到有落户指标的单位，那就得哪儿来的回哪儿去。如果不迁走，那一两年之后这户口就被冻结了，不能办理任何业务，比如出国什么的。
所以早就不建议迁这种临时户了，什么用都没有，只是增添了麻烦。
仅供参考。
四
Q:
我前年问过您西山艺境的房子，大三居，当时是4万，现在中介说4万难卖了，他们估价3.6万，装修好的话有可能再高点。但说实话我更觉得亏了，又闲置了两年房价反倒更低了。
从账面上来说我是没赔，但中间这七年的资金成本就赔了。所以我现在还是纠结，卖不卖？卖的话觉得亏，不卖的话是鸡肋，实在愁死我了。
A：
1、那我能出什么主意啊？当时我估计说的就是“房子是用来住的，能住的上就留着，确定住不上就卖掉”，大概就是这意思吧，那我现在肯定还是这套嗑儿呗。
2、大三居得140平吧，闲置两年都甭说资金成本了，物业费取暖费都不少吧？加起来我估计每月每平得6/7块钱，一年得万把块钱，又两年就是2万多，差不多吧？那这就看自己是否住了，住就是值，不住也不租就是亏。
而且即便出租也大概率吃亏，既然装修好，那租个一年就价值降低，三年甚至都没什么价值了，跟收到的租金相比肯定不划算。
3、总之我没什么建议，市场就这环境，您也肯定理解这地段儿，指望着快速上涨不太可能，所以还是考虑是否自住吧。
仅供参考。
五
Q:
我家北京的，男孩目前读研，考虑是否给他买房。他不想买，认为房价还会跌。但我们考虑买了踏实，想听听您的建议。另外请帮忙看看这几个楼盘，您觉得哪个的性价比高？此外还有房山的，我们正在整理。
A：
1、房子是用来住的，谁住就以谁的意见为主吧。既然孩子不想要，那就算买了他能满意吗？估计他是不是想等工作之后再选地段儿啊？那就再等等，反正现在的房价至少是没涨，没必要着急。
或者是两手准备，如果有涨的趋势就尽快，没有的话就继续等。尤其看您选的楼盘都是近郊的，那就算房价上涨，这些地段儿也是顺位不太靠前的，就算晚点儿买也不吃亏。
2、哪个性价比高？这我还真说不清，好多年不卖房了，对项目和价格都不熟。但常规来说，如果价格差不多，那肯定是离地铁近+配套全的性价比更高呗。尤其是近郊，地铁属于必备配套，有了不加分，但没有的话必定减分。但其他的我就说不出什么了，不敢瞎说。
3、房山其实也是这种情况，常规建议是首选长阳地铁附近的，价格走势基本和市区一致，只是行情时期的顺位略靠后而已，也不算劣势，近郊都这样儿。
仅供参考。
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